Como van las preguntas, esta me preocupa mucho: ¿Amamos nuestros hogares más de lo que deberíamos? Me molesta porque he sido un fanático de la propiedad de vivienda toda mi vida adulta.
Y no es una hipérbole.
Compré mi primera casa, una muy espaciosa, en el South End de Boston, a los 23 años. He comprado y arreglado casas desde entonces. Una docena en total.
Al principio, yo mismo hice el trabajo de reparación. Pero rápidamente aprendí que los tipos que hacen remodelaciones todo el día lo hacen mucho mejor que yo. Hoy, mis mejores herramientas del lado constructivo son una escoba y una chequera, no necesariamente en ese orden. En el lado destructivo, bueno, soy bastante hábil con una barra de demolición. Llámame Sr. Tear-Out.
Como inversiones, mis casas han variado de neutrales a fantásticas. Pero el verdadero problema era ser propietario de una casa. Eventualmente sin hipoteca.
Por lo tanto, no estoy seguro de calificarme como un observador objetivo en este tema. En mi corazón, soy dueño de una casa.
Pero algo saltó cuando hice la molienda de datos para una actualización reciente del marcador de riqueza, que detalla nuestro patrimonio neto colectivo por grupo de edad. Para la mayoría de los estadounidenses, la propiedad de una vivienda es la principal fuente de patrimonio neto. Sin él, nuestro patrimonio neto es pequeño. Con él, nuestro patrimonio neto es mayor y mejor.
Puede darse una idea de esto examinando la distribución del patrimonio neto con y sin garantía hipotecaria para los hogares en el rango de edad de 55 a 59 años, aquellos que están en camino a la jubilación.
Como era de esperar, el valor neto de la vivienda es una pequeña parte del patrimonio neto del 1% superior. Con un patrimonio neto con todo incluido de al menos $17.5 millones, su patrimonio neto menos el valor líquido de la vivienda es de $16.3 millones.
Sus $1.2 millones en garantía hipotecaria podrían ser una sola casa de propiedad absoluta. También podrían ser dos casas fuertemente hipotecadas que valen mucho más. De cualquier manera, el hecho importante es que solo el 6.9% de su patrimonio neto está en el valor neto de la vivienda. El resto está en activos que generan beneficios.
Pueden pagar las casas que poseen, y más.
Pero a medida que desciende por la pirámide de riqueza, el valor líquido de la vivienda se convierte en una parte cada vez mayor del patrimonio neto. Es el 21.4% del patrimonio neto del 5% de los hogares más ricos. Es el 22.3% para el 10% superior de los hogares.
En el 35% superior, el valor neto de la vivienda es casi la mitad del patrimonio neto, o 48.6%.
Para el 65% de todos los hogares por debajo de eso, el valor líquido de la vivienda es superior al 50% del patrimonio neto, o no son propietarios.
¿Entonces? ¿Es esto un problema?
Lo es. Las casas son lugares maravillosos. Pusieron un techo sobre nuestras cabezas. Pero incluso si es dueño de su casa sin una hipoteca, cuesta dinero. Si bien las estimaciones varían según la ubicación, la operación de la mayoría de las casas costará alrededor del 4% al 5% de su valor por año.
Ahora hagamos una pregunta incómoda. ¿Cuánto necesita en ahorros de inversión para proporcionar los ingresos necesarios para mantener su casa?
Respuesta: Se necesita alrededor de un dólar de dinero de inversión para mantener un dólar de valor de la vivienda.
Lo que nos dice el estudio de las finanzas del consumidor de la Reserva Federal es que al menos dos de cada tres hogares no tienen suficientes activos financieros para respaldar la cantidad de capital inmobiliario que tienen cuando se jubilan.
Si les queda un saldo hipotecario restante, la situación es peor. La única buena noticia aquí es que la situación no ha cambiado mucho en los 50 años que llevo observándola. Básicamente, del 65% al 70% de todos los hogares han mantenido la mayor parte de su patrimonio neto en garantía hipotecaria durante décadas.
¿Cuál es el problema si la situación no ha cambiado?
Todo lo demás.
Hace medio siglo, los planes 401 (k) no existían. Pero las pensiones sí. Hoy, las pensiones son una especie en peligro de extinción en dos frentes. Si no se han ido del todo, es muy probable que no cuenten con fondos suficientes. Como resultado, la mayoría de los futuros jubilados no tendrán la riqueza virtual de las pensiones para ayudar a pagar los gastos de vivienda. La mayoría de los futuros jubilados entrarán en la jubilación con menos fuentes de ingresos que los trabajadores anteriores.
Esta observación va mucho más allá de las áridas estadísticas.
El problema de jubilación más común que tienen los lectores es la falta de vivienda: aman su valiosa casa pero no tienen los ingresos de jubilación para mantenerla.
Para muchos, hoy sería un buen momento para pensar en una casa más pequeña.
—Este texto fue traducido por Octavio López/TCA
